να βάλουμε την Ταφόπλακα; Πια είναι τα σημερινά δεδομένα στην κτηματαγορά σήμερα; Πώς μπορούν να αλλάξουν τα πράγματα ; : Οι κατασκευαστές σπιτιών δεν ρίχνουν τις τιμές, καθώς έχουν ακόμη αντοχές επειδή δεν είναι υπερδανεισμένοι στην πλειοψηφία τους , δεν εκτέθηκαν ποτέ σε μεγάλο δανεισμό συνεπώς εφ όσον δεν πέφτουν οι τιμές στα καινούργια ακίνητα αυτό συμπαρασύρει και εκείνα που έχουν παλαιότητα...
Οι Επενδυτές (Αγοραστές ) περιμένουν πότε θα πέσουν οι τιμές … όνειρο θερινής νυκτός κατά την προσωπική μου άποψη ,γιατί κάποιοι επενδυτές δεν θέλουν απλά να πέσουν λίγο οι τιμές αλλά να πέσουν κατά πολύ κάτω από το 20% και αυτό δεν θα συμβεί εκτός σε ελάχιστες περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες πωλούν κάτω από μεγάλη οικονομική πίεση. Οι Τράπεζες έχουν κλείσει ορμητικά την δανειστική στρόφιγγα το ίδιο και ο ΟΕΚ. Οι Ιδιοκτήτες ακινήτων δεν νοούν να καταλάβουν ότι πρέπει να επικαιροποιήσουν τις τιμές πώλησης των ακινήτων τους κάποιες φορές παραπλανούνται από τις αυξημένες για εισπρακτικούς λόγους αντικειμενικές αξίες ,σαφώς βέβαια αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να «χαρίσουν» την περιουσία τους που την έχουν αποκτήσει με κόπο και ιδρώτα . Ας Αρχίσουμε από τις εμπορικές μισθώσεις , βλέπουμε καταστήματα τα οποία είναι για αρκετό καιρό ελεύθερα μίσθωσης ,τα ζητούμενα μίσθωματα είναι ελάχιστα μειωμένα εώς και καθόλου σε σχέση με το παρελθόν ένα 5%-10% .Οι ιδιόκτητες λοιπόν εφ όσον επιθυμούν να εκμισθώσουν τους επαγγεματικούς χώρους τους θα πρέπει να σκεφτούν την οικονομική τους ζημία για κάθε Μήνα που περνάει , η οποία δεν είναι διόλου ευκαταφρόνητη ,να σκεφτούν ότι η προσφορά στην αγορά είναι μεγαλύτερη από ζήτηση. Μειώνοντας το ενοίκιο θα επιτύχουν να ενοικιάσουν τον επαγγεματικό τους χώρο αλλά και να κινήσουν την αγορά μέσα από την επιχειρηματική δραστηριότητα του ενοικιαστή ,δηλαδή θα εργαστεί κόσμος για την διαμόρφωση της επιχείρησης . Δυστυχώς ιδιαίτερα στην Πόλη του Ηρακλείου υπάρχουν επαγγελματικοί χώροι για τους οποίους ζητιούνται πολύ μεγάλα ενοίκια . Εκτός τόπου και Χρόνου θα τα χαρακτήριζα ,αυτά τα ακίνητα για μένα είναι καταδικασμένα να παραμείνουν κενά για ακόμα μια 3τία τουλάχιστον … εκτός και εάν μειωθούν οι απαιτήσεις των Ιδιοκτητών και ούτε λόγος για τον περίφημο αέρα του παρελθόντος, Ας περάσουμε στα σπίτια προς ενοικίαση ,έχει παρατηρηθεί το φαινόμενο να «βγαίνουν» στην αγορά και σπίτια σε άθλια κατάσταση τα οποία συνήθως απευθύνονται σε φοιτητές η σε οικογένειες με χαμηλά εισοδήματα . Αυτά τα ακίνητα συνήθως αργούν να ενοικιαστούν και όταν ενοικιαστούνε ο ενοικιαστής παραμένει για μικρό χρονικό διάστημα εξαιτίας τον άσχημων συνθηκών διαβιώσεις . Καλό θα είναι οι Ιδιοκτήτες να μεριμνούν για την σωστή συντήρηση των σπιτιών τους σκεφτόμενοι ότι με το να έχουν ένα ακίνητο σε αξιοπρεπή κατάσταση ωφελούν το ίδιο το ακίνητο τους την περιουσία τους. Ευοίωνο είναι το γεγονός ότι η πλειοψηφία ιδιοκτητών των υπό ενοικίαση κατοικιών έχει μειώσει τα μισθώματα ,σε κάποιες περιπτώσεις αισθητά μάλιστα και αυτό είναι κάτι που αντανακλά στην κίνηση της αγοράς ,εδώ βέβαια οφείλω να κάνω μια παρένθεση λέγοντας ότι καλό θα είναι οι κατοικίες που βρίσκονται στο Κέντρο της Πόλης μας η κοντά σε Τει-Πανεπιστήμια οι οποίες προορίζονται συνήθως για φοιτητές να προωθούνται σε λογικά επίπεδα και πάντα το μίσθωμα τους να ανταποκρίνεται στην παλαιότητα και κατάσταση του ακινήτου. Θετικό θα ήταν και οι Ιδιοκτήτες κατοικιών η επαγγελματικών χώρων οι οποίες είναι Εκμισθωμένες να παγώσουν για λίγο της αναπροσαρμογές προκειμένου αφ ενός να μην οδηγηθούν οι εκμισθωτές προς την «έξοδο» της μίσθωσης και αφ ετ’ερου με το να χάσουν 10ευρω – 20 ευρώ το μήνα η οικονομική ζημία τους είναι ελάχιστη μπροστά στο να λυθεί η μίσθωση και να ψάχνουν για εκ νέου ενοικιαστή. Αρνητικό παράγοντας στην ψυχοσύνθεση των αγοραστών έχει παίξει η πεποίθηση ότι Στόχος της εκάστοτε κυβέρνησης είναι η ακίνητη περιουσία διότι Κατά τα ψέματα η Ακίνητη περιουσία αποτελεί μόνιμο έσοδο για το κράτος με διαφόρους τρόπους . Ανατροπές στις μεταβιβάσεις ακινήτων προγραμματίζει για το 2012 η κυβέρνηση σύμφωνα με δημοσιεύματα , επιβάλλοντας νέα δεδομένα σε υποψηφίους πωλητές και αγοραστές. Ο κ. Ευάγγελος Βενιζέλος σχεδιάζει να μεταρρυθμίσει το φορολογικό σύστημα ,μία μεταρρύθμιση που σίγουρα δεν θα αναθερμάνει την αγορά αντιθέτως θα την παγώσει περισσότερο . Οι αγοραστές ακινήτων θα καλούνται να πληρώσουν τέλος συναλλαγής (1%-3%) και όχι φόρο μεταβιβάσεις ο οποίος θα καταργηθεί ,θα παραμείνει το αφορολόγητο ποσό για όσους το δικαιούνται για αγορά πρώτης κατοικίας. Μετά σημερινά δεδομένα φόρο μεταβίβασης πληρώνει ο αγοραστής οποίος υπολογίζεται επί της α αντικειμενικής αξίας του ακινήτου η της αγοραίας εφ όσον υπερβαίνει την αντικειμενική. Για ακίνητα αξίας έως 20.000 ευρώ επιβάλλεται φόρος 8%, που αυξάνεται στο 10% όταν η μεταβίβαση αφορά σπίτια και οικόπεδα η αντικειμενική αξία των οποίων είναι μεγαλύτερη. Ο φόρος υπεραξίας θα υπολογίζεται βάσει της διαφοράς της αντικειμενικής αξίας που είχε το ακίνητο όταν αγοράστηκε σε σχέση με την αντικειμενική που θα έχει όταν πωληθεί. Το ποσό αυτό θα θεωρείται το «κέρδος» που αποκόμισε ο πωλητής από την επένδυση του και θα φορολογείται γι’ αυτό. Ο φόρος θα είναι υψηλότερος για όσους αγοράζουν και πωλούν γρήγορα τα ακίνητα αποκομίζοντας κέρδη, ενώ θα μειώνεται δραστικά για όσους επενδύουν μακροχρόνια.Ας δώσουμε παραδείγματα 1) Σήμερα 2011 ο Πατέρας μεταβιβάζει στην κόρη του ένα σπίτι με αντικειμενική αξία 70.000€ ,(αφορολόγητο ποσό εξαιτίας της γονικής παροχής) και εν συνεχείας η Κόρη του αποφασίζει να το πουλήσει το 2012 και ενώ θα έχουνε αυξηθεί οι αντικειμενικές (προβλέπεται αύξηση των αντικειμενικών έως 300% έως το 2014) ,θα υποχρεωθεί να καταβάλει φόρο σε μία εφάπαξ δόση της τάξεως του 20% της διαφοράς των 70.000€ έως το ποσό της καινούργιας αντικειμενικής η οποία θεωρείται Κέρδος …. Είναι όμως Κέρδος; Δεν είναι επί της ουσίας διότι η Αύξηση της Αντικειμενικής του Αξίας είναι Πλασματική για εισπρακτικούς λόγους και όχι επί της Ουσίας. 2) Κατασκευαστής αγοράζει ένα οικόπεδο αξίας 200.000ευρώ ,θα κληθεί να καταβάλει το τέλος Συναλλαγής ,επί του οικοπέδου αυτού ανεγείρεται μια οικοδομή με διαμ.ματα τα οποία και θα πουλήσει ,θα υποχρεωθεί να καταβάλλει ως πωλητής την διαφορά από τα 200.000 ευρώ έως την νέα Αντικειμενική η οποία είναι 20πλάσια και πλέον εφ όσον πλέον δεν πρόκειται για ένα απλό οικόπεδο αλλά για ένα ακίνητο με διαμερίσματα. Συνεπώς ο Κατασκευαστής κάτω από την δικαιολογία (η οποία θα ευσταθεί )ότι έχουν αυξηθεί οι αντικειμενικές θα αυξήσει της τιμές ακινήτων προκειμένου να βγάλει τα σπασμένα. Ζημιωμένοι λοιπόν θα είναι για άλλη μία φορά οι Μικρομεσαίοι ,οι πλειοψηφία δλδ των Ιδιοκτητών Ακινήτων και η πλειοψηφία των Αγοραστών ακινήτων (εκείνοι που έτσι και αλλιώς διακαιόντουσαν απαλλαγή πρώτης κατοικίας θα αγοράσουν σε μεγαλύτερη τιμή ένα καινούργιο διαμέρισμα και αυτές οι τιμές θα παρασυρουν και τα ακινητα παλαιότητας )
Κερδισμένοι στο μέλλον θα είναι όσοι έχουν την δυνατότητα να προβούν σε αγορά ,η μερίδα των αγοραστών δηλαδή η οποία διαθέτει χρήματα και ενώ με τα υπάρχοντα φορολογικά μέτρα θα πληρώσει μεγάλο φόρο μεταβίβασης με τα νέα μέτρα θα πληρώσει αυτό το Τέλος συναλλαγής 1%-3% ,η Μερίδα όμως αυτών των αγοραστών είναι μικρή και δεν θα μπορέσει τελέσει χρέη αδρεναλίνης στην Αγορά η οποία Ψυχομαχεί. Όλη αυτή η ζημία από την Φοροεπιδρομή θα μπορούσε να μειωθεί εάν οι Τράπεζες άρχιζαν να χορηγούνε δάνεια με μεγαλύτερη ευκολία και πάντα παράλληλα με τον ΟΕΚ ο οποίος έχει κατεβάσει Ρολά έδω και καιρό. Ο Έλληνας εξ ανέκαθεν είχε το όνειρο της απόκτησης μία στέγης ,να βάλει ένα κεραμίδι επάνω στο κεφάλι του ,ένα όνειρο το οποίο εξακολουθεί να υπάρχει ,να υποβόσκει μέσα του δυστυχώς όμως το όνειρο αυτό μετατρέπεται σε όνειρο θερινής νυκτός εξαιτίας των τραπεζών οι οποίες έκλεισαν την στρόφιγγα και έστω και εκείνη οι ολίγοι που δεν έχουν μπεί στον Τειρεσία δεν μπορούνε να πάρουν δάνεια. Οι Ρεαλιστές ειδήμονες στα τραπεζικά θέματα δίνουν προβλέψεις απογοητευτικές ,το 2020 «βλέπουν» να ανοίγει ξανά η Τραπεζική στρόφιγγα σε όσους επιθυμούνε να αγοράσουν ένα ακίνητο ,με απλά λόγια στεγαστικά θα μπορούνε να πάρουν πλέον μόνο οι σημερινοί έφηβοι που τότε θα είναι ενεργοί Ενήλικές η οποίοι εκ των πραγμάτων δεν θα έχουν και δυσμενή εικόνα στο χρηματοπιστωτικό δικτύωμα . Η κρίση φαίνεται ότι θα διαρκέσει αρκετά 2-3 χρόνια ακόμα , εκτός και εάν δωθούν κίνητρα στην σημαντική ατμομηχανή της ελληνικής οικονομίας, δηλαδή στη οικοδομή, κίνητρα κρατικά και τραπεζικά ,εκτός και εάν οι Ιδιοκτήτες Ακινήτων επικαιροποιήσουν τις τιμές (πώλησης- ενοικίασης) και όπως λέει και το ρητό ΤΡΟΧΟΣ ΕΙΝΑΙ ΚΑΙ ΓΥΡΙΖΕΙ εάν όλοι μαζί βοηθήσουμε ο τροχός τα κτηματαγοράς θα γυρίσει και ωφεληθούμε όλοι από αυτό.
ΑΘΑΝΑΣΙΑ-ΕΛΕΝΗ ΖΩΤΟΥ
Κτηματομεσίτης Κρήτης
