Θα αναφερθούμε σε ορισμένα ζητήματα που απασχολούν όσους έχουν στην κατοχή τους ακίνητα στην Ελλάδα και ειδικότερα...
1. Σε ό,τι αφορά στον ΕΝΦΙΑ
Έχουμε πολλές φορές σημειώσει ότι το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων είναι ατελές και άδικο.
Δεν έχουν επικαιροποιηθεί οι ζώνες, δεν έχουν αλλαχθεί οι συντελεστές εμπορικότητας, δεν έχουν ομογενοποιηθεί οι συντελεστές παλαιότητας των ακινήτων (άλλοι ισχύουν για μεταβίβαση και άλλοι για τον ΕΝΦΙΑ) και δεν έχουν επεκταθεί πέραν των 26 ετών, ενώ θα πρέπει να χωριστούν σε κατηγορίες, έτσι ώστε να είναι μικροί όπου τα οικόπεδα είναι ακριβά και μεγαλύτεροι εκεί όπου τα οικόπεδα είναι φτηνά. Δεν έχουν ομογενοποιηθεί οι συντελεστές ορόφου, έτσι ώστε να είναι ίδιοι είτε πρόκειται για μεταβίβαση είτε για ΕΝΦΙΑ.
Ακόμη δεν έχουν αλλάξει οι συντελεστές εμπορικότητας και παραμένουν εκείνοι του 2007, που δεν έχουν καμία σχέση με την εικόνα της χώρας σήμερα, όπου πολλοί δευτερεύοντες δρόμοι έχουν κλειστά και αζήτητα μαγαζιά, τα οποία όμως έχουν σημαντικό παλαιό συντελεστή εμπορικότητας
Το σπουδαίο είναι ότι δεν λαμβάνονται υπόψη οι συντελεστές εμπορικότητας, όταν πρόκειται για τον ΕΝΦΙΑ και έτσι είναι πολύ ωφελημένοι οι κάτοχοι καταστημάτων σε πολύ εμπορικά σημεία.
2. Σε ό,τι αφορά στο χρονικό σημείο που συμφέρει να μεταβιβάζονται ακίνητα, λόγω της αλλαγής των τιμών ζώνης
Αφού γνωστοποιήθηκαν οι νέες τιμές ζώνης που θα ισχύουν από το 2019 για γονικές παροχές, δωρεές και άλλες μεταβιβάσεις, αυτό που πρέπει να εξετάσουν οι ενδιαφερόμενοι είναι αν η νέα τιμή ζώνης είναι χαμηλότερη ή ψηλότερη από την παλαιά.
Αν είναι χαμηλότερη, κάνουν τη μεταβίβαση από το νέο έτος, ενώ αν η νέα τιμή ζώνης είναι ψηλότερη, κάνουν τη μεταβίβαση εντός του 2018.
Σημειωτέον ότι επειδή δεν άλλαξαν οι συντελεστές εμπορικότητας, οι οποίοι είναι από τις καλές εποχές και πολύ μεγάλοι σε σχέση με τη σημερινή πραγματικότητα, εξεταστέα είναι και η προσφυγή στο ΣτΕ ή όπου αλλού κριθεί σκόπιμο από τους νομικούς και άλλους συμβούλους, ώστε να αντιμετωπισθεί και αυτή η μεγάλη αδικία που υπερφορολογεί καταστήματα και οικόπεδα στην περίπτωση των μεταβιβάσεων.
3. Σε ό,τι αφορά στην κατοχή ακινήτου στη χώρα και αν είναι συμφέρουσα
Το ακίνητο αποτελούσε και αποτελεί μια επένδυση κάποιου σημαντικού συνήθως κεφαλαίου. Ειδικότερα στην Ελλάδα το… κεραμίδι πάνω από το κεφάλι ήταν για δεκαετίες βασική επιδίωξη και οι κόποι ετών τοποθετούνταν σε ακίνητα (μην ξεχνάμε ότι η χώρα δεν διέθετε και πολλές εναλλακτικές δυνατότητες τοποθέτησης όπως συμβαίνει σε άλλες προηγμένες χώρες), ώστε να φτάσουμε στο επίπεδο της ιδιοκατοίκησης στα επίπεδα του 80%.
Όμως η κρίση ήρθε να αλλάξει άρδην αυτή την τάση του Έλληνα, ο οποίος μέσα στο φάσμα της ραγδαίας μείωσης εισοδημάτων, της ανεργίας, της κατακόρυφης αύξησης των φόρων κατοχής ακινήτου, της ελάχιστης μεταβολής του τιμαρίθμου και της έλλειψης προοπτικής, οδήγησε πολλούς να θέλουν να… απαλλαγούν από τα ακίνητα που είχαν και να διακρατήσουν μόνο τα ελάχιστα που ικανοποιούν τις στεγαστικές τους ανάγκες και την όποια τυχόν επιχείρηση έχουν. Δηλαδή το ακίνητο, από ευλογία, έφτασε στο σημείο να αποτελεί βάρος. Αξίζει κανείς να δει τον αριθμό των αποποιήσεων κληρονομιάς, που ξεπέρασε τις 135.000 το 2017, ενώ προ της κρίσης οι αριθμοί ήσαν ελάχιστοι.
Τα χρόνια της κρίσης, οι κατοικίες έχασαν κατά μέσο όρο το 45% της αξίας τους και αυτή την περίοδο σημειώνεται μια σταθεροποιητική τάση.
Μετά από αυτά τα εισαγωγικά, μπορούμε να πούμε ότι αξίζει να κατέχει κανείς:
-Κατοικία που καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες, χωρίς μεγάλες ανέσεις σε επιφάνεια (Μ2).
-Ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με ζήτηση για βραχυχρόνια μίσθωση (π.χ. airbnb).
-Ξενοδοχεία σε περιοχές με αναμενόμενες μεγάλες πληρότητες και με καλές υποδομές.
-Γραφεία πολύ υψηλών προδιαγραφών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.
-Χώρους σύγχρονων logistics σε επίκαιρα σημεία της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και άλλων σημαντικών πόλεων της χώρας.
-Καταστήματα σε πάρα πολύ εμπορικά σημεία των πόλεων, διότι μεταξύ των άλλων πλεονεκτημάτων (σταθερή μίσθωση με μεγάλα ενοίκια) πληρώνουν πάρα πολύ χαμηλό ΕΝΦΙΑ σε σχέση με την αξία τους, έτσι όπως είναι σήμερα διαμορφωμένος αυτός ο φόρος (βέβαια δεν ξέρουμε τι μπορεί να αλλάξει αύριο…).
4. Σε ό,τι αφορά κατασκευή νέων κτιρίων για κατοικία στη χώρα μας
Λόγω της κρίσης και της κατακόρυφης πτώσης των αξιών ακινήτων σε συνδυασμό με:
-Την αποχώρηση ξένων εργατών
-Τη μετανάστευση 500.000 νέων για να βρουν δουλειά σε ξένες χώρες
-Την επιστροφή πολλών νέων στο πατρικό σπίτι λόγω δύσκολων οικονομικών
-Την ένταση του δημογραφικού
Περισσεύουν πολλές χιλιάδες κατοικιών, κατά κανόνα παλαιών, που όμως τις βρίσκει κανείς σε πολύ μειωμένες τιμές. Δύναται να τις ανακαινίσει με περιορισμένα κεφάλαια και να λύσει το στεγαστικό του πρόβλημα.
Μην ξεχνάμε ότι παρά την κρίση, η κατασκευή μιας καινούργιας οικοδομής κοστίζει σχεδόν όσο και προ της κρίσης, γι' αυτό και βλέπουμε ότι η ανοικοδόμηση είναι σπάνιο είδος στη χώρα (υποτονική ζήτηση λόγω κακών οικονομικών των νοικοκυριών και υψηλών φόρων εν γένει).
Άρα η μεγάλη εικόνα είναι ότι οι οικοδομικές άδειες σε σχέση με τα επίπεδα προ της κρίσης μειώθηκαν κατά 90% έως το 2016 (δηλαδή το 100 έγινε 10) και παρουσιάζουν μικρή αύξηση έκτοτε (δηλαδή το 10 έγινε 11…).
Ανεγείρονται ξενοδοχειακές μονάδες σε επίκαιρα σημεία, ξανανοίγουν κλειστά ξενοδοχεία, μετά από ριζική ανακαίνιση, αλλάζουν χρήση κτίρια γραφείων και γίνονται ξενοδοχεία (κίνηση αντίστροφη της κίνησης πριν από 25 χρόνια).
Και τα ακίνητα έχουν τους δικούς τους κύκλους …
Επομένως αξίζει να κτίζει κανείς μόνον όταν θέλει πολύ ποιοτικό, σύγχρονο, πράσινο κτίριο και φυσικά έχει τα κατάλληλα οικονομικά μέσα ή έχει βρει τον πελάτη.
5. Σε ό,τι αφορά στους αγοραστές ακινήτων στην Ελλάδα
Σήμερα έχουμε πολλές κατηγορίες αγοραστών, ανάλογα με το είδος του ακινήτου, τη θέση του, το μέγεθός του κ.λπ.
Έτσι έχουμε αγοραστές για Golden Visa, που δεν είναι βέβαια πάρα πολλοί, αλλά προέρχονται κυρίως από χώρες όπως Κίνα, Ρωσία, Τουρκία κ.λπ.
Άλλη κατηγορία είναι οι αγοραστές ακινήτων με τουριστικό ενδιαφέρον, είτε αυτά είναι ξενοδοχεία, είτε κατοικίες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, είτε εξοχικές κατοικίες. Φυσικά δεν λείπουν και οι κυνηγοί ακινήτων σε τιμές ευκαιρίας, που όντως υπάρχουν πολλές λόγω του ότι πολλοί πωλούν τα ακίνητά τους όσο όσο, για να αντιμετωπίσουν άλλες υποχρεώσεις (δάνεια, χρέη, εφορία κ.λπ.).
Πρέπει να γίνει κατανοητό ότι τα χρόνια της κρίσης, το πάνω χέρι έχουν οι αγοραστές, οι οποίοι είναι… σπάνιοι και κυρίως αυτοί καθορίζουν τους κανόνες του παιχνιδιού και διαμορφώνουν τα επίπεδα τιμών, εκμεταλλευόμενοι τη συγκυρία.
Φυσικά έχουμε και τις διεθνείς αγορές της Μυκόνου, της Σαντορίνης και μερικών άλλων προορισμών, που δεν υπακούν στα όσα ισχύουν για την υπόλοιπη Ελλάδα, αλλά ζουν σε άλλο πλανήτη!!
6. Σε ό,τι αφορά στις συνθήκες για την αγορά ακινήτων
Έχουμε πλέον διαμορφωμένη μια αγορά δύο τουλάχιστον ταχυτήτων στην Ελλάδα.
Η εμπρός ταχύτητα, που αναφέρεται σε ξενοδοχεία, κατοικίες κατάλληλες για βραχυχρόνια μίσθωση, μονοκατοικίες στους… πλανήτες Μύκονο, Σαντορίνη και αλλού, σύγχρονα κτίρια Logistics, σύγχρονα κτίρια γραφείων πολύ υψηλών προδιαγραφών που συνήθως γίνονται ανάρπαστα από τις ΑΕΕΑΠ.
Η όπισθεν είναι τα χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα (γραφεία, καταστήματα, κατοικίες, παλιά βιομηχανοστάσια) που μένουν στα αζήτητα και τέλος…
Η νεκρά είναι χιλιάδες ακίνητα που συγκεντρώνουν κάποιο ενδιαφέρον αλλά τα υπάρχοντα οικονομικά δεν μπορούν άμεσα να στηρίξουν μια αγορά, διότι το ακίνητο δεν είναι ανεξάρτητο από την πορεία της οικονομίας της χώρας.
Μην ξεχνάμε ότι ακόμη και τώρα, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, σημειώνεται πανελλαδικά ανεπαίσθητη μείωση τιμών των κατοικιών.
Χρειάζεται επομένως να δοθούν κίνητρα (φορολογικά, εισφορών, διαδικασιών κ.λπ.) στον Έλληνα να επιχειρήσει στη χώρα του, για να παράξει ποιοτικά και ανταγωνιστικά προϊόντα που θα εξάγονται, ώστε να δημιουργηθεί πλούτος και θέσεις εργασίας. Οι ξένοι έχουν να διαλέξουν ανάμεσα σε δεκάδες χώρες με πολύ πιο φιλικό πλαίσιο για το επιχειρείν. Πολλοί από αυτούς που έρχονται συνήθως ζητούν distressed ακίνητα.
*Ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος είναι Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions, τ. Ορκωτός εκτιμητής και Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής.
Πηγή
